Et encore une réforme du Code de l’urbanisme !

LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (1)

Analyse de Claire Hottelart

 

Riche de 234 articles (contre 65 pour le projet de loi initialement soumis aux parlementaires), la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) est parue au Journal officiel du 24 novembre dernier.

L’ambition affichée par le Législateur est de simplifier et améliorer les règles d’utilisation des sols ; pari tenu !

1.      Des documents d’urbanisme modernisés

1.1 Alors que la loi ALUR posait le principe de la disparition des POS, la loi ELAN réaffirme ce principe en mettant définitivement un terme à l’applicabilité de ces documents d’urbanisme remis en vigueur suite à l’annulation contentieuse d’un PLU. Le texte précise, à cet égard, que le POS est ressuscité pour une durée de deux ans à compter de l’annulation et ne peut faire l’objet d’aucune procédure d’évolution pendant cette période. Au terme de cette période, si la collectivité ne s’est toujours pas dotée d’un document d’urbanisme, le RNU s’applique.

1.2. La loi ALUR a remonté, dans certains cas, l’élaboration du PLU à l’échelle intercommunale au détriment de l’échelle communale. Dans ce cadre et afin de ne pas ralentir la procédure d’élaboration du PLUi par des Communes (encore) récalcitrantes, le débat sur les orientations générales du PADD qui doit se tenir au sein des conseils municipaux des communes membres est réputé tenu s’il n’a pas eu lieu au plus tard deux mois avant l’examen du projet de PLUi.

1.3. Alors que le caractère constructible des zones agricoles (A) et naturelles et forestières (N) était encadré sous de strictes conditions, la loi ELAN les élargit en facilitant la réalisation de constructions dans ces zones lorsque les bâtiments sont nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation de produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production.

1.4. Les documents supérieurs ne sont pas en reste puisque le Parlement autorise le Gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance, à partir du 1er avril 2021, pour limiter et simplifier les obligations d’opposabilité des documents d’urbanisme aux documents qui leur sont supérieurs. L’objectif est ici de réduire le nombre de documents d’urbanisme opposables et de supprimer le lien de « prise en compte » pour ne retenir que le lien de « compatibilité ».

2.      L’assouplissement de la loi littoral

2.1. La loi ELAN élargit les possibilités de construction en zone littorale pour les installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières ou aux cultures marines et aux ouvrages nécessaires à la production d’énergies renouvelables sur les petites îles.

2.2. Surtout et dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le SCoT et délimités par le PLU, le comblement des dents creuses est autorisé. Ainsi et en dehors de la bande littorale des 100 mètres, les espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau, les constructions sont autorisées à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logements et d’hébergement et d’implantation des services publics. Une limite est néanmoins posée par le texte puisqu’il y est précisé que les constructions ne doivent pas avoir pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant ni de modifier significativement les caractéristiques de ce bâti.

3.      La sécurisation des demandes d’autorisation de construire

3.1. Bien que la loi ELAN limite le nombre de pièces contenues dans les dossiers de permis de construire à la nécessité de vérifier le respect du droit de l’Union européenne, des règles relatives à l’utilisation des sols et à l’implantation, à la destination, à la nature, à l’architecture, aux dimensions et à l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords ainsi que des dispositions relatives à la salubrité ou à la sécurité publique, il demeure que les documents listés à l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme demeure inchangé.

3.2. De même et à partir du 1er janvier 2022, les Communes de plus de 3.500 habitants devront disposer d’une téléprocédure de sorte à recevoir et instruire sous forme dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme.

3.3. Enfin et pour surprenant que ce puisse être, les collectivités ont désormais la possibilité de confier l’instruction d’une demande d’autorisation de construire à un ou plusieurs prestataires privés. Il faut s’empresser de préciser qu’alors que les organismes retenus devront présenter toutes les garanties d’objectivité et d’impartialité et d’indépendance qu’impose cette tâche, la collectivité conserve la compétence de signature des actes d’instruction et demeure libre de délivrer ou non l’autorisation sollicitée.

4.      L’amélioration du traitement du contentieux de l’urbanisme et de l’autorisation contestée

4.1. En vue de limiter l’insécurité pesant sur les opérations d’urbanisme par l’introduction d’un recours contentieux devant le juge administratif, la loi ELAN limite l’intérêt à agir d’une association à l’encontre d’une autorisation de construire au dépôt de ses statuts en Préfecture au moins un an avant la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

4.2. De même la loi ELAN aménage la procédure de référé-suspension dirigé contre une autorisation de construire en présumant la condition d’urgence dès la délivrance de l’autorisation et en limitant l’introduction d’un référé-suspension jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort.

4.3. En vue de consolider juridiquement les autorisations de construire et ne pas geler les constructions qu’elles autorisent, la Loi ELAN impose au juge de prononcer une annulation partielle ou le sursis à statuer et, corrélativement, de motiver le refus d’annuler partiellement l’autorisation querellée.

4.4. De même et afin de ne pas provoquer de recours en cascade susceptible de faire peser sur l’opérateur une incertitude juridique sur son projet, le permis de construire modificatif intervenu en cours d’instance pour régulariser l’autorisation initiale ne pourra être contesté que dans le cadre de l’instance ouverte à l’encontre du permis de construire initial.

Il résulte ainsi de ce qui précède et pour reprendre les termes d’un Parlementaire, « Cette loi est bien un élan et porte bien une ambition, celle de construire plus vite ». Quant au caractère pragmatique de la norme ainsi votée, seul la pratique le confirmera.

Claire HOTTELART

Avocat Senior

Emmanuel GUILLINI

Associé Gérant

Christine CASTERA

Avocat Senior