L’adaptation des règles de droit immobilier aux exigences de l’état d’urgence sanitaire

Analyse de Lucie Delille et Hélène Guibert

Dans la continuité de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, et de l’habilitation donnée au Gouvernement à légiférer par ordonnance, pas moins de vingt-cinq ordonnances ont d’ores-et-déjà été publiées au Journal officiel du 26 mars 2020. Parmi elles, plusieurs dérogent au droit commun en vue de faciliter la continuité de l’activité du secteur immobilier durant cette période particulière.

Retour sur les principaux apports de ces nouveaux textes pour les acteurs de l’immobilier.

 

1. Baux

 

En matière de baux commerciaux tout d’abord, l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 prévoit que les pénalités, clauses résolutoires ou toute autre sanction contractuelle ne seront pas applicables en raison du défaut de paiement par le preneur du loyer et/ou des charges locatives afférentes au bail.

 

En effet, l’article 4 de cette ordonnance dispose :

« Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce (…) ».

 

Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à l’issue d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire -ce qui nous amène pour l’instant au 24 juillet 2020.

 

Sont concernés par cette mesure les personnes physiques et morales de droit privé susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mis en place aux termes de l’ordonnance n° 2020-317 (article 1er) et dont l’activité économique a été particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19.

 

Les critères d’éligibilité au bénéfice de ce fonds de solidarité, et donc le champ d’application de la présente ordonnance, nécessitent cependant être encore précisés par décret.

 

Notons que si l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 prévoit, sous certaines conditions, le report ainsi que le rééchelonnement du paiement des factures d’énergie (eau, gaz, électricité) dues au cours de la période, elle ne va pas aussi loin en ce qui concerne le règlement des loyers et charges locatives.

 

En matière de baux d’habitation ensuite, l’ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 proroge la trêve hivernale jusqu’au 31 mai 2020 afin d’éviter toute expulsion locative durant la période d’urgence sanitaire.

 

2.Ventes

 

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 proroge les délais échus ou à échoir pendant la période d’urgence sanitaire ainsi que durant le mois suivant cette période : autrement dit, les délais échus entre le 12 mars 2020 et, pour l’instant, le 24 juin 2020. Ces mesures concernent tant les délais afférents aux procédures judiciaires et administratives que ceux prévus conventionnellement entre les parties à un contrat.

 

L’article 4 de l’ordonnance dispose notamment :

« (…) les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er. (…) ces clauses produisent leurs effets à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme »

 

Parmi les délais concernés par ces mesures dérogatoires figurent ainsi les termes des promesses de vente (unilatérales et synallagmatiques) censés expirer au cours de la période allant du 12 mars 2020 au 24 juin 2020. Dans cet intervalle, les clauses fixant un terme à la promesse de vente ou une date butoir pour la réitérer par acte authentique cessent de produire leurs effets.

 

Les parties auront ensuite la possibilité de régulariser leur vente jusqu’à deux mois après la fin de la période d’urgence sanitaire, soit jusqu’au 24 juillet 2020. Ce n’est qu’à l’issue de ce délai, et à défaut de l’accomplissement des diligences nécessaires par les parties, que les clauses résolutoires ou prévoyant la caducité de la promesse de vente prendront effet.

 

Par ailleurs, l’article 2 de cette même ordonnance prévoit que :

« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. »

 

Les termes de cet article permettent de penser que les délais de publication des actes de vente (un mois en principe) et d’accomplissement des formalités nécessaires auprès des services de la publicité foncière sont également concernés par ces mesures dérogatoires.

 

Ces formalités de publication qui auraient dû être effectuées au cours de la période précédemment mentionnée, allant du 12 mars 2020 au 24 juin 2020, seront réputées avoir été faites à temps si elles sont réalisées dans le mois suivant la fin de cette période, soit, pour le moment, avant le 24 juillet 2020.

 

3. Copropriété

 

L’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 adapte les règles applicables aux contrats de syndic de copropriété afin de tenir compte de l’impossibilité ou de la difficulté pour les copropriétaires de se réunir en assemblée générale en raison de l’état d’urgence sanitaire.

 

L’article 22 de l’ordonnance prévoit ainsi que les contrats de syndic prenant fin au cours de la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit jusqu’au 24 juin 2020 pour le moment) sont renouvelés dans les mêmes termes, jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

 

Cette prise d’effet devra intervenir dans un délai de six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, ce qui nous amène pour l’instant à la date limite du 24 novembre 2020.

 

A noter que ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de l’ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.

 

4. Construction

 

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 proroge également de deux mois les délais d’instruction et, de fait, d’obtention des permis de construire ainsi que, plus généralement, de l’ensemble des autorisations d’urbanisme sollicitées avant le début de la période d’urgence sanitaire et qui auraient dû faire l’objet d’une délivrance -ou d’un refus de délivrance- au cours de la période allant du 12 mars 2020 au 24 juin 2020 (article 3).

 

En revanche, en ce qui concerne les chantiers de construction en cours, la position du Gouvernement nécessite encore d’être précisée à défaut de dispositions spécifiques prévues par les textes adoptés jusqu’à maintenant en Conseil des ministres.

 

Sont néanmoins applicables aux marchés privés de travaux les dispositions de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire. L’objectif étant d’éviter que le maître d’ouvrage ou l’entrepreneur, qui suspendraient respectivement le chantier ou son activité sur le chantier, ne puissent être redevables de pénalités ou engager leur responsabilité en raison d’un allongement des délais dans l’exécution des travaux.

 

Également, la Fédération Française du Bâtiment et le Gouvernement ont conclu un accord le 21 mars dernier en vue d’assurer la continuité de l’activité et donc des chantiers en cours (priorisation des grands chantiers, protection des salariés, sécurisation financière des entreprises du secteur, etc.).

 

En pratique, cependant, de nombreux chantiers sont à l’arrêt, les conditions de sécurité sanitaire ainsi que l’approvisionnement en matériaux de construction n’étant pas toujours en mesure d’être assurés.

 

Selon les dernières données de conjoncture présentées par l’INSEE le 26 mars 2020, la construction est ainsi un des secteurs économiques qui pâtit le plus de cette période : elle aurait perdu 89% (!) de son activité depuis le début de la crise sanitaire.

Décryptage de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, publiée au JO du 24 mars, se compose de quatre titres : Titre 1er : l’Etat d’urgence sanitaire Titre II  : Mesures d’urgence économique et d’adaptation à la lutte contre l’épidémie de covid-19 Titre III : Dispositions électorales Titre IV : Contrôle parlementaire   1. Sur l’état d’urgence sanitaire (titre […]

Lucie DELILLE

Avocat

Focus sur l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 sur la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire

Il est publié ce matin au Journal officiel, parmi de nombreux autres textes, une ordonnance relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période. Cette ordonnance est importante en ce qu’elle interrompt les délais applicables dans un certain nombre de domaines de l’action […]